Möblierte WG-Vermietung & Mietpreisbremse: Warum das Geschäftsmodell zum Risiko werden kann

Möblierte WG-Zimmer gelten für viele Kapitalanleger als attraktive Möglichkeit, höhere Mieteinnahmen zu erzielen.
Insbesondere die Kombination aus Einzelzimmervermietung und Möblierung wird häufig mit deutlich höheren Quadratmetermieten kalkuliert als eine klassische Vermietung der gesamten Wohnung.

Ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 17.06.2025 (Az. 65 S 9/25) zeigt jedoch deutlich: Die möblierte und zimmerweise Vermietung schützt nicht automatisch vor der Mietpreisbremse.

Der Fall: 670 Euro Kaltmiete für ein möbliertes WG-Zimmer

Gegenstand des Verfahrens war ein rund 22 m² großes, möbliertes Zimmer innerhalb einer 5-Zimmer-Wohnung.

Die vereinbarte Kaltmiete lag bei 670 Euro monatlich.

Das Gericht kam zu einem deutlich niedrigeren Ergebnis:

• Zulässige Höchstmiete auf Grundlage des Mietspiegels inklusive 10 %: 206,94 Euro,
• anerkannter Möblierungszuschlag nach Zeitwert: lediglich 7,98 Euro monatlich,
• Rückzahlung an die Mieterin: mehr als 3.500 Euro zuzüglich Zinsen,
• die Räumungsklage der Vermieter wurde abgewiesen.

Was das Urteil für WG-Konzepte bedeutet

1. WG-Zimmer bilden keinen eigenen Teilmarkt

Nach Auffassung des Gerichts ist für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht allein das einzelne vermietete Zimmer maßgeblich.

Entscheidend ist vielmehr die Gesamtwohnung.

Die zimmerweise Vermietung führt damit nicht automatisch dazu, dass für jedes einzelne Zimmer eine eigenständige Vergleichsmiete angesetzt werden kann.

2. Einzelzimmervermietung erhöht nicht automatisch den Wohnwert

Die Entscheidung eines Vermieters, eine Wohnung nicht als Ganzes, sondern zimmerweise zu vermieten, bezeichnet das Gericht als eine Entscheidung „rein verwaltender Art“.

Der objektive Wohnwert der Immobilie verändert sich dadurch nicht.

Für Kapitalanleger bedeutet das: Eine höhere Miete lässt sich nicht allein damit rechtfertigen, dass aus einer Wohnung ein WG-Konzept gemacht wird.

3. Möblierungszuschläge müssen nachvollziehbar sein

Auch die Möblierung bietet keinen beliebig großen Spielraum.

Im konkreten Fall erkannte das Gericht lediglich einen Möblierungszuschlag von 7,98 Euro pro Monat an.

Für die Berechnung können insbesondere Anschaffungskosten, Alter und Zeitwert der Möbel entscheidend sein.

Fehlen entsprechende Nachweise, kann ein kalkulierter Möblierungszuschlag erheblich geringer ausfallen als erwartet.

Das wirtschaftliche Risiko für Kapitalanleger

Wer ein Immobilieninvestment auf der Annahme kalkuliert, durch möblierte Einzelzimmervermietung dauerhaft deutlich höhere Mieten erzielen zu können, sollte die rechtlichen Rahmenbedingungen genau prüfen.

Denn eine fehlerhafte Kalkulation kann erhebliche Folgen haben:

• Rückforderungsansprüche von Mietern,
• zusätzliche Zinszahlungen,
• Prozess- und Rechtsberatungskosten,
• eine dauerhaft niedrigere als kalkulierte Mietrendite,
• und ein Mietverhältnis, das sich nicht ohne Weiteres beenden lässt.

Damit wird aus einer vermeintlichen Renditeoptimierung schnell ein relevantes wirtschaftliches Risiko.

Unsere Einordnung: WG-Konzepte gehören auf den Prüfstand

Möblierte WG-Vermietung ist nicht grundsätzlich unzulässig.

Entscheidend ist vielmehr, auf welcher rechtlichen und wirtschaftlichen Grundlage das Konzept kalkuliert wurde.

Gerade bei Immobilien, deren Rendite wesentlich von hohen Einzelzimmermieten und Möblierungszuschlägen abhängt, sollten Investoren genau prüfen, ob diese Einnahmen langfristig und rechtssicher erzielbar sind.

Für viele Kapitalanleger kann deshalb eine klassische, langfristige Wohnraumvermietung die robustere Alternative darstellen – insbesondere dann, wenn Planbarkeit und langfristige Stabilität im Vordergrund stehen.

Ganzheitliche Begleitung beim Immobilieninvestment

Bei der THASOS Unternehmensgruppe setzen wir bewusst auf langfristig tragfähige Vermietungs- und Investmentkonzepte.

Wir begleiten Kapitalanleger unter anderem bei:

• der Auswahl geeigneter Kapitalanlage-Objekte,
• der Entwicklung eines passenden Vermietungskonzepts,
• der Miet- und WEG-Verwaltung,
• sowie der operativen Umsetzung.

Im Mittelpunkt steht dabei nicht die kurzfristig höchste rechnerische Rendite, sondern ein Konzept, das zu Objekt, Lage und individuellem Risikoprofil passt.

Fazit

Das Urteil des Landgerichts Berlin zeigt: Eine möblierte WG-Vermietung ist kein automatischer Ausweg aus der Mietpreisbremse.

Insbesondere hohe Einzelzimmermieten und Möblierungszuschläge sollten nicht als selbstverständlich kalkuliert werden.

Wer bereits ein WG-Konzept betreibt oder eine entsprechende Kapitalanlage prüft, sollte deshalb die rechtliche und wirtschaftliche Kalkulationsgrundlage genau hinterfragen.

Wenn Sie Ihr bestehendes Vermietungskonzept überprüfen oder nach langfristig tragfähigen Investmentmöglichkeiten suchen, sprechen Sie uns gerne an.

Quelle: Landgericht Berlin, Urteil vom 17.06.2025, Az. 65 S 9/25. Allgemeine Einordnung; keine Rechtsberatung.